通过投资树立自信心戴维?卢卡斯阿肯色州，小石城我的童年是在阿肯色州杰克逊维尔市度过的。
在整个高中时代，我都缺乏自信，认为自己无论做什么都不会成功。
由于我在传统的学校教育中并不是一个好学生，所以我连获得成功的动力都没有。
但是两年前（那时我25岁，一贫如洗），一个在网络营销公司工作的朋友给了我一盒磁带，就是这盒磁带激发了我学习财务知识的动力。
当我在车里听这盒磁带的时候，罗伯特?清崎所讲的内容一下子就把我吸引住了。
我觉得他简直就是专门为我而讲的。
他说得对极了，购买资产，减少负债，实现这些目标并不难，我都能做到。
我想知道具体应该怎么做。
我一直都对房地产感兴趣，却到现在才认识到，房地产投资是构筑钱途的铺路砖。
接下来，我花了几个月的时间，尽可能多地阅读房地产方面的书籍，也听了更多的磁带。
渐渐地，我不但明确了前进的方向――我的目标就是进行房地产投资，而且知道了怎样才能到达目的地。
我迫不及待地采取行动，因为我已经知道要把那些拼图放在什么位置了。
有了决心和财务知识培训作为后盾，我发现获得成功的欲望既压倒了对失败的恐惧，也压倒了对不可知因素的恐惧。
我最终认识到，如果你什么都不做，那你永远也不会成功。
采取行动则意味着克服恐惧心理，从而找到实现财务自由的方法。
在过去的一年半里，我从银行贷款约万美元，投资于租赁房产，这些房产目前的估价是万美元。
现在，我拥有两套两居室的联式房屋，一套3居室的联式房屋，一套3居室的房子和一套一居室的公寓，全部加起来，共有8套出租屋。
但是，我投入的资金相当少，购买所有房产只花了2000美元现金而已，而我每个月从中获得的收入是1500美元。
尽管这听起来像是天方夜谭，但是，从恐惧成功到渴望成功的过程的确非常短暂。
我连做梦都没想过，我能在这么短的时间获得这么大的成功。
但事实是我的确做到了――我还要不断获得成功。
我的第一次经商经历1996年，念了一年大学之后，我就退学了，与别人合伙开了一间公司，提供网络服务，主要业务是为家庭和企业过滤不需要的网页。
我觉得自己是一个自由职业者。
从1999～2001年，我和其他5名雇员一起经营这间公司，公司设在阿肯色州的舍伍德，距离小石城大约13千米。
现在我的那些合伙人都已经离开公司了。
我独自对我们的25位股民负责，他们都是当地的投资者，当初为我们提供了启动资金。
因为他们看到了这桩生意的潜力，我们才能成立这家公司。
我们的客户数量一度达到1000个。
但是5年以后，那些投资者不愿意继续投资了，因此我们就把公司卖给了别人。
我损失了5000美元的资金，而且公司到最后也没有赢利。
2001年，我又成立了一间网络公司，在美国和加拿大提供远程服务。
但是这间公司也在不久之后卖掉了。
尽管这两间公司的寿命都不长，但我认为这种经历是我有生以来所接受的最好的商业教育。
无论如何，在成立第一间公司时，我才高中毕业不久。
这种来自现实世界的经商经历，是任何东西也换不来的。
在和各色人等打交道的过程中，我获得了许多宝贵的技能：给陌生人打电话、做市场调查、开账单、外包、筹集资金、销售、经营、解决问题，等等。
毫无疑问，我也犯了很多错误，但是每次犯错之后，我都从中学到了很多东西。
这段经历为我日后从事房地产投资打下了坚实的基础。
通过投资树立自信心（2）现在，我要开始房地产生意了。
在过去的一年半里，我负责寻找合适的房产，我的妻子利亚则独自负担着我们两人的生活。
我的游戏过程最初，我是通过报纸和房地产杂志来寻找房产的。
我开着车，来回穿梭于邻近街区，和房主联合会的人交谈，了解情况。
我很清楚自己的投资目标是每个月都有固定的收益。
我利用表格来分析每一处房产的潜在资金回报情况。
做完分析之后，我就去与房主见面，提出我的报价。
出乎意料的是，我的第一个报价就被对方接受了。
坦白地说，我并没有指望首战告捷。
如果要我报10次价，我也会毫不犹豫地去做。
关键在于，我已经下定决心要进行房地产投资，因此我会全力以赴地为这个目标努力。
接下来，我当然需要一笔住房按揭贷款。
我向我拜访的第一家银行解释说，房子的现任房主允许我进行二次抵押贷款。
他们告诉我，我需要预付至少10%的首付，而且必须是自己掏腰包。
对我来说，这可行不通，因为我根本没有钱。
当然，我还可以选择另外一家银行，于是我就这么做了。
我去的第二家银行条件没有那么苛刻，他们并不在乎我的首付款是不是借来的。
于是，我后来购买所有的房地产都是通过这家银行申请贷款的。
我投资的第二处房地产同样没有预付任何现金，因为银行需要的首付是原房主借给我的。
这一次原房主自己进行了10%的二次抵押贷款。
（在这两次交易中最重要的一点就是，我与原房主协商，争取让他们为我提供二次抵押贷款。
这对我非常有利，因为我自己没有投资所需的钱。
如果他们不同意我的条件，那我就不可能买下他们的房子。
这些二次抵押贷款都不超过4年，也就是说，在几年之后我的现金流就会增加，因为到时我会还清原房主资助的那部分贷款。
）在我购买第三处房产的时候，我说服了我的父母，让他们把通过抵押房子获得的最高限额贷款借给我。
这一次，我用万美元购买了一套3居室的房子和一套一居室的公寓。
购买这两处房子我自己大约花了2000美元，然后几乎所有的维修工作都是我亲自做的，否则我无力支付翻新这两套房子的费用。
几个月之后我去了银行，并告诉他们，既然我完全拥有这些房产，请他们为我担保贷款。
这两处房产的估价是5万美元，银行给我90%的贷款，也就是万美元。
在支付了购房手续费、贷款手续费，并且把从父母那里借来的钱还清之后，我自己还剩下8800美元。
以下就是我购买房产的收支明细：现在，这套房子的估价已经达到5万美元了。
我购买第四处房产的过程与第三处相似。
我从父母那里借来钱，用现金支付了房款。
在没有做任何修理和翻新的情况下，那套房子的估价就已经达到万美元（比我购买时的房价高出万美元）了。
于是，我又去了银行，告诉他们我完全拥有这套房子，我希望以房子作为抵押来向银行贷款。
银行贷款给我的金额足以还清我从父母那里借来的钱，支付购房手续费和贷款手续费。
尽管这次贷款没有任何余额，我还是相当满意。
以下就是这套3居室联式房屋的明细：现在，这套房子的估价是万美元。
下面是我购买一套两居室的联式房屋的明细。
这一次，原房主为我提供了为期36个月、金额为4550美元的二次抵押贷款：通过投资树立自信心（3）我目前所从事的还都是一些小规模的投资。
我购买的房产价格大约在万～6万美元之间。
我得实事求是地说，像所有做房地产生意的人经历的那样，我也遇到了许多让我头疼的问题。
比如说，有时候水管会裂开；有时候房子会一直空着，找不到合适的房客。
但这些困难都是暂时的。
一旦获得成功的决心占了上风，长期投资带来的回报就会战胜短期的痛苦。
我现在仍不敢相信，我用那么少的投资就获得了那么大的收益。
只要坚持不懈，终会获得回报。
从2001年8月到2002年12月，我一直是一个自由职业者。
我成立了一家公司，专门进行房地产投资。
不过在现阶段，除了继续购买房产之外，我也在努力偿还各种贷款，如汽车贷款，信用卡债务，等等。
为了尽快还清债务，我还找了一份工作。
而且，因为最近经济发展不稳定，我妻子利亚的收入下降了许多。
她从事着日用百货的批销工作，根据业绩来提取佣金。
我计划用一两年的时间偿还主要的债务（不包括我们的房子）。
与此同时，我们还要逐步积累被动收入。
我的目标眼下，我打算进一步用银行的钱来购买更多的住宅，从而平衡我的收支状况。
我的目标是，到2006年拥有16处租赁房产；到2010年拥有至少40处租赁房产，每个月的收入达到1万美元或者更多。
当我40岁的时候，我将还清10处以上的房屋贷款。
然后，我打算把这些房子连同我即将购买的其他房子都卖掉，根据美国国税局出台的第1031条款用这笔钱来进行投资。
我将把这笔收益作为首付，购买一处更大的房产。
比如说，我一共卖掉10套房子，平均每套售价6万美元。
那么，我的收入就是60万美元，可以支付一幢大型公寓楼的首付了。
对于做这种房地产交易的房主，美国国税局给予了一定的税收优惠，在房主出售房产之后可以延期收取资本收益税。
到那个时候，我每个月的收入将达到万～2万美元。
钱途一片光明不可否认，金钱非常重要。
但是，生活中还有比金钱更重要的东西。
我的父亲是一位药剂师，自由职业者，每天工作的时间很长。
人们需要他的技术和服务，而他也不愿让别人失望。
但是他毕竟分身乏术，如果要工作，他就不可能待在家里。
我不希望同样的事情发生在我身上。
（我很高兴地告诉大家，在过去的两年半里，我的父母――父亲很快就要退休了――和我的叔叔婶婶都在购买投资项目。
）我今年27岁，能够控制自己财务命运的感觉好极了，简直无法形容。
与此同时，我知道我的收入不依赖任何人，它完全掌握在自己手里，这使我非常兴奋。
我认为没有什么比这一切更能树立一个人的自信心了。
别具一格的教育（1）。