万科2008年度报告分析万科企业股份有限公司公布了2008年度报告。
作为全国最大的房地产企业，万科的财务状况可以代表我国房地产业的基本状况和发展前景。
我国房地产业现状1998年我国银行业开始发放个人住房按揭贷款，由此拉开我国房地产业持续10年之久蓬勃发展的序幕。
自1998年起至今，10年间，我国城市人均住宅建筑面积从1998年平方米增长到约28平方米，增长了50%。
但是，随着我国城镇居民居住条件日益改善，我国商品房价格节节攀高，甚至达到大多数普通城镇居民无法承受的程度。
2008年我国城镇居民人均可支配收入15 781元，按照每户3口人计算，平均每户年均收入47 343元，按照城市人均住宅建筑面积28平方米计算，平均每户住宅面积84平方米。
为了达到商品住宅价格与平均家庭年收入之比5倍，一套住宅价格应该在24万元左右，平均每平方米价格约2 800元左右。
根据深圳市统计局公布的统计数据，2008年深圳市全年人均可支配收入达到26 元，比上年增长10%；2008年1～12月深圳市商品房平均销售价格12 元/平方米；按照平均每户人口3人计算，平均全年每户可支配收入80 元；按照总房价与年家庭收入之比约5倍计算，平均每户可以购置住房面积约31平方米。
如果按照平均每户住宅面积84平方米计算，深圳市平均每套商品房价格约108万元，总房价与年家庭收入之比约倍。
如果按照总房价与年家庭收入之比约5倍和平均每户住宅面积84平方米计算，深圳市平均每套商品房价格应该约40万元，平均每平方米价格约5 000元左右。
由此可见，我国房地产价格仍然存在降价空间。
深圳市2007年1月～2008年12月商品房价格走势如表2-1和图2-1所示。
表2-1 深圳市2007年1月～ 2008年12月商品房价格走势(单位：元/平方米)2007年1月11 0002008年1月15 8082月11 1332月16 3153月11 0033月13 6184月11 0934月11 9625月14 4005月11 0146月14 8006月12 6817月13 8307月16 1988月20 4018月14 4499月16 5169月12 43110月17 25010月12 70511月15 93111月13 54712月15 91512月 11 资料来源：根据深圳市国土资源和房产管理局数据整理。
[1]刘姝威教你读财报[1]房地产业的振兴前景万科2008年度报告分析图2-1 深圳市2007年1月～2008年12月商品房价格走势自2007年9起，由于房价与平均家庭年收入之比越来越高于合理水平，深圳等城市商品房价格开始下跌。
2008年深圳市商品房竣工面积万平方米，商品房实际销售面积万平方米，销售面积同比下降。
截至2009年3月7日，深圳市商品房平均价格已经从2007年8月20 401元/平方米最高点下降到10 564元/平方米，下降幅度已经达到48%。
根据国家统计局公布的数据，2008年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为、、和，成交金额的同比变动幅度依次为、、和。
2008年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别同比下降了和。
预计2009年我国房地产行业毛利率可能明显下滑，行业资金紧张。
万科财务分析表2-2所示为万科营业收入和净利润分析。
表2-2 万科营业收入和净利润分析(货币单位：人民币元)营业收入净利润金额增长率金额增长率净利。