马自成跟在李思恬身后，不停叨叨。
李总，您让我打听的消息来了。
《鹏城经济特区住房制度改革方案》推出以租促售，以卖为主，鼓励职工买房的房改方案，这是我国第一个地方性的房改文件。
李思恬回过头来，笑着问激动的马自成。
所以呢，之前让你们练手投标的几个小工程都验收了！有信心去鹏城闯天下吗？马自成已经从装修设计师兼恬馨装饰公司经理升职为恬馨地产的经理了，目前房地产公司工程师除了重大建筑系的就是华清建筑系， 二十多号土建、机电和设计专业的高材生眼巴巴看着公司只干些农贸批发市场、服装批发市场、机关单位宿舍楼和旧城翻新的活。
校招说的影响未来发展格局的房地产项目还没见着呢。
这被忽悠来快一年了，马自成被师弟们也问的烦了。
李思恬每次打发他都是一句话，时机未到。
他见到这个政策出台可算明白了时机是什么时机了。
李总，之前和HK合作建小区为什么您不答应呢？这人家都走在前面了。
道不同不相为谋！我不答应是因为我们不需要和港资搅合在一起，自己说话就算话的日子不好过吗，干嘛要当别人的小弟。
要是和港资一起合资，那我们最多就是赚到一点点小钱，对我们公司的发展没有多大意义。
现在我们有足够的资金了，并不需要港商的资金支持了。
在HK股市赚的钱被李思恬拿去一小部分垫资建了几个小工程，目前国内的建筑工程依然是承包商垫资，验收后甲方付款。
没钱的话想正规途径接到工程基本不太可能，李思恬从来不走边缘灰色地带。
自己资金实力雄厚，多亏了赵氏的股份让自己在HK股市赚了不少钱。
不需要银行贷款都能独立接工程，让竞争同行羡慕不已。
李思恬计划是独立完成一个项目，第一个项目打出名气让恬馨房地产一开始就不在港商后面稳食。
一个房地产项目前后拿地到开工建设、销售以及交付给小业主，前后至少要经历四年时间，周期长资金压力大，跟人合伙的变数太大。
不管以后港资是否稳妥，李思恬习惯不被不可控的因素绑架自己的思维。
我们马上出发，让公司的那帮兄弟们好好踏踏实实把最后那个职工宿舍的活给干完了。
咱们这就要大干一场了。
88年是内地房地产市场起跑的一年，万科也是这一年进入房地产行业，1991年万科成为鹏城证券交易所第二家上市公司。
李思恬到了鹏城住进了蔡屋围刚开业的‘鹏城金融中心大厦’，大家后来习惯叫这栋大厦叫丽都酒店。
在晶都酒店落成后，华国人民银行鹏城中心支行大厦、鹏城发展银行大厦、深交所所在的深业中心等纷纷落户蔡屋围，他们共同构建起了如今的鹏城的金融城。
李思恬带着马自成和王工等几个设计师和工程师，站在酒店顶层俯瞰周围：看看吧，内地房地产起飞离不开咱们站的这片土地。
马自成虽然不知道李思恬说的什么意思，但是不妨碍他拍马屁。
李总我已经去交了10万保证金了，明天上午咱们就去竞拍那块土地了。
咱们拿到的号牌是18号。
这不是要发的节奏吗？李思恬都被逗笑了，没错，咱们是要发的节奏。
你们跟着我大家都一起要发！第二日，鹏城天气晴朗湿热。
土地拍卖会现场座无虚席，很多大佬只在以前的电视机或者报纸上见过，只不过此时个个都很稚嫩年轻。
穿着白色衬衫的王姓大佬，此时还是头发茂密，身材消瘦的小年轻。
主持人叫出：该幅土地底价400万起拍，每一次至少10万增幅。
2号410万、4号420万……17号890万……直到三个小时后，所有人都紧紧抿着嘴唇，看着主持人在拍卖台上拿着简陋的锤子连续叫着：18号1900万第一次，第两次，1900万成交！恭喜18号竞拍成功！李思恬比去年HK股灾十几亿大金额操作做空市场时候还紧张，那个时候毕竟是利用先知赚钱。
这是踏进房地产这个烧钱行业的第一步，成败不知，结局未定。
走出土拍会场时，马自成手都在抖。
举牌是他在举，每一次加价10万。
眼看着李总面不改色心不跳的把400万的底价一直举到了1900万，溢价率475%太吓人了。
光地价就1900万，不是1900块。
他这会身上所有现钱加起来大概都不到1900块的样子，无法想象1900万是多么大的一笔天文数字。
回去酒店开会。
李思恬气沉丹田，马不停蹄一行人回去酒店。
李思恬拿着土地平面图和整体数据快速的测算着成本和售价的关系。
东晓花园地块去年底是525万元拍到手的，楼面价才190元/平米，建的是步梯楼成本会比我们建高层低很多。
一年不到时间，我们拍得这块地楼面价就已经400元了，加上建安成本200元/平米,还有融资成本、运营成本和需要缴纳的税费还有要养着物业公司等一系列成本，售价至少要1200元才能勉强回本。
至于售价，你们想想看要设计出什么样的小区什么样的房子别人才愿意花2000元一个平米的代价来买咱们的房子。
你们知道东晓花园的售价吗？一圈人都很懵逼，只知道跟李思恬的思路走。
东晓花园1600元出售，一个小时售罄。
90%客户是HK投资客。
看到被吓到的一群小哥，李思恬笑了。
HK目前的普通房价大约是3000-4000块左右一平方米，哦，HK是按照平方尺来计算的，内地一平方米大约等同于HK的11平方尺。
很贵吗？2000元在乡下都能建几栋漂亮的房子了，可是在鹏城只能买一个平方米，在HK勉强能买普通楼宇半个平米。
看着完全没有什么概念的一群初哥，李思恬带着大家提出第一个要求。
我要你们在明年4月前建好销售中心，展示区以及三楼的样板间。
五一前火热发售！国内目前还没有这几个词汇的概念，李思恬带着大家过HK参观赵氏旗下海川房地产、大佬李家的新鸿基、华人置地等一系列房地产公司的销售中心、沙盘、展示区和样榜房以及建筑水平和营销手段。
连续考察一个月才让这帮毕业一年的学生刚从步梯楼职工宿舍的眼界提升到什么是商品房的概念里。
整整两个月，一群设计师们才把整个占地30亩的银湖地块完成总平面规划设计。
报批报审的手续既繁琐又磨人，马自成带着一帮学弟们也慢慢摸索出了行业规范和各种建筑报批的手续。
此时距离年底还有两个月，距离春节还有三个月。
工人还有一个月就差不多要回老家过年了，可是才挖了地基。
李思恬不懂建筑，全权交给马自成和一堆工程师去把控进度和工程质量。
第一个项目的建设，这也是很好的锻炼机会。
李思恬又马不停蹄开始招聘销售人员，这次去HK考察还专门挖了一批酒店的前台，大多在30岁以上的服务员。
在HK酒店业她们这样的年纪和学历，可能没什么升职空间。
但是来内地房地产公司，李思恬却给了她们新的平台和机会。
李思恬指定他们来培训新招来的销售人员和物业服务人员。
第145 恬馨丽苑火了内地销售从业人员大多是来自国营商店和招待所的那些眼高于顶的服务员，这样的人来企业干活能把好好的公司给干垮了。
李思恬曾经看过一篇回忆录，来内地第一个开发房地产的妙丽房地产公司。
敢第一个吃螃蟹的港商，来内地两年却宣布破产了。
就是内地高薪聘请的这些服务员活生生把客户赶出了门外，让一个本来就不出彩的项目差点卖不出去。
所以李思恬招聘不需要多少销售的从业经验，只要啃吃苦愿意参加培训考核，过关的都给开高薪。
但是不过关的只有培训期间30块保底工资，考不过就走人。
李思恬给大家画了大饼，底薪30元加千分之五的提成。
恬馨丽苑一套最小面积的房子70平方米，售价大约14万左右。
一套提成就有700块。
这差不多是国企工人一年的收入水平。
89年五一节前，恬馨丽苑已经在HK、鹏城和羊城的晨报、晚报、商报、都市报连续打了一个月广告。
广告简单粗暴，拍的销售中心以及精美的沙盘、示范区、花园、样板房和物业团队的照片。
广告整版整版不停在几大报纸投放。
售价2000元/平方米起也是让心动的人肉疼，但是看回自己眼下糟糕的居住环境，又让人觉得买下来很值得。
目前的楼房几乎都是步梯楼，也没有中心花园和地下停车场以及豪华大厅和电梯这样的配置。
李思恬把这些宜居的属性和概念提前植入到了当下的商品房小区里。
看着报纸上比酒店还豪华的销售中心，比筒子楼单位宿舍亮堂一百倍的户型布局，还有直接电梯直达的便捷高楼，看一眼就爱上的中心花园和小景组团，还有一群威武雄壮的安保人员……这些都太超前太豪华了。
马工和那一批学弟们看着这么贵的房子总担心没有人买，可是亲耳听见销售中心的电话整天响个不停。
不管是附近鹏城、羊城、港城等地有人电话咨询前来交什么诚意金，甚至还有海外的华侨也来排队交诚意金这让马工他们看不懂了。
真的有这么多有钱人了吗？李思恬在动员大会上给大家算了一笔账，很想唤醒大家说：大胆点别怀疑，有钱人真的有很多很多！我们的客户群体从来就不是那些普通工人或者单位职工，而是羊城鹏城各地的小老板们还有港城以及华侨中间想在内地买房安家或者投资的居民。
比方羊城大大小小的数以万计的批发市场老板，不说各个老板身价过百万。
但是做了几年批发的拿出十几二十万还是绰绰有余。
这些老板们在鹏城或者羊城住在什么地方？他们全部都住在脏乱差的城中村、黑乎乎的筒子楼或者可能还时常停电的农民房里。
我们这么好的房子，这么美的小区，有专门打扫小区卫生的保洁人员，还有退伍老兵看家护院……有钱的老板或者客户看见了会不想住进来。
就说你们如果有钱喜欢不喜欢这样的小区？至于港城的客户，港城无房户多到我们想象不到的地步。
房子大多控制在十大富豪手里，价格高到普通人二三十年不吃不喝也买不起，普通人的收入远远跟不上房价上涨的速度和步伐。
李思恬给员工算账，也在给大家洗脑或者开智。
不要觉得我是危言耸听，你们要是有存款，能买房都赶紧买。
以后想买可能都买不起。
会开完不久，HK来内地的服务员中年级最大的森哥就掏了钱交了诚意金，李总，我觉得您说的很对。
我们在HK 真的一辈子买不起房，在鹏城勉强借一些还能买的了房。
希望公司能让我一直工作下去，我就把余生的工资贡献给这套房子了。
李思恬也笑了，这还是员工里面第一个表示要买房的人。
年纪大果然还是阅历丰富，看的好东西多也知道这样的小区这样的地段即使以后再出现价格也会难以接受。
行啊，你自己买公司给员工统统打95折，你还可以拿自己那套房的提成。
放心，不用担心余生都为这套房子打工。
你只要多卖几套房子出去，很快可以还清房款啦。
森哥没想到自己买还能再拿提成，简直意外之喜啊。
回去宿舍就和几个一起来鹏城的服务员，商量是不是都在这里买房安家置业，这个地段就算回去HK都很方便啊。
马自成在恬馨集团也干了有好多年了，赚的钱够付个首付买房子了。
这可是自己亲自建起来的房子，自己也该有个窝把老婆孩子接过来了。
很多年后马总都庆幸，多亏自己当年听李思恬劝买了第一套房子，这也是自己人生财富进阶的第一个踏脚石。
五一当天，销售中心鼓乐齐鸣。
李思恬请来羊城的舞狮队伍从工地门口一直舞到了销售中心大门前，百米长的鞭炮一直噼噼啪啪震天响个不停。
销售中心外面自行车、摩托车和小轿车挤满了临时开辟的停车场，新成立的物业公司退伍小哥哥们四处巡逻警戒。
前台8个收银点，全部收现金。
赵磊和十多个手上有功夫的退伍老兵紧盯着现场各个角落，防止突发事件和不可预见的危险。
这个时候还没有POSE机这样的洋玩意，李思恬临时请了招商银行银湖分行的柜台同志们来现场办公当场收钱当场开具收据。
交了诚意金的客户就可以和销售人员进去看房区域，各种房型都只放出了偶数层给第一批选房的客户，选中当场定房号签合同。
忙忙碌碌时间过得飞快，一个小时，放出来的4栋楼一共128套房源全部被订了下来。
李思恬又推出奇数楼层，同时加价50块一个平米，这下排队的人群和观望的客户也都疯了。
所有人收到消息全部都在往前挤，李思恬马上给赵磊打手势。
赵磊他们几十个兄弟迅速现场打蛇饼，把排成人墙的队伍隔成回字形，每十人分成一列这才避免了踩踏事件的发生。
李爸李妈以及两个大舅哥，在外围看着甜甜在现场忙的脚打后脑勺，也不要李思恬招呼。
梁文泽就带着他们去后面示范区看房子，赵海燕看着这么漂亮的小区和房子也有点心动。
老李，你说咱们也买一套在这吧。
以后来回去HK在鹏城也有个地方落脚，不用每次去和大哥二哥团聚，都拼命赶时间了。
李浩民都听老婆的指挥，咱家的事你说了算。
梁文泽急忙回答道：爸妈，甜甜已经给你们留好了房子了。
在中心花园6座楼王留了一套200平米的复试单位，咱们这会儿就去看看那个房型吧？这个时候内地房地产还是实打实的面积没有公摊一说，200平米的房型太少，李思恬就没有做样板房。
梁文泽带着他们只能看看工地的毛坯，去到12层也就是顶楼，你们看看，这布局喜欢不。
楼下是中空的客厅、餐厅，还有厨房、客房和卫生间也在一楼。
楼上四间卧室有两个套房。
赵海燕看着这么新式的布局，虽没有装修可是刚才已经看过其他样板房了。
想象一下就能估计出个大概样子。
这可太奢侈了，客厅这么高，哎呀这装修可花不少心思了。
怎么那么像是酒店大堂的那种挑空设计。
每间卧室都这么大啊，老李比咱们纺织厂小区那三室一厅可大太多了。
你闺女可是真舍得这么好的房子就留给咱们了。
梁文泽笑了笑，扶着岳父岳母说道，这种结构的房子每一栋都只有顶层两套，给您留的这套隔壁就是我们自己的啦，甜甜说了，装修不用你们操心，我们全部包了。
不过最后，李爸李妈还是付了房款，生意是生意，你不收我钱最后还不是自己掏腰包垫上了。
你妈我又不缺钱，你好好收着。
开盘大卖，我不能带坏头。
交钱可得利索了，寻个好意头。
李妈妈爽快的交了40万房款给李思恬，手续该怎么办就怎么办，合同让你爸来签。
他是一家之主。
恬馨丽苑是实实在在的火了，毕竟每次开售都加价也是让人心跳加速的操作了。
各种找关系找人加塞想在下一期抢到房子的人，真是八仙过海各显神通。